房企不肯拿地了？
作家：田国宝
9月5日，王强看上的一个地块运行竞价，但他却莫得参与的契机。这块地皮位于一线城市产业连合区，有较好的需求支握，左证他和共事的轮廓研判，展望一年时刻不错清盘，但最终，地块投资莫得通过总部的审核。
王强在一家国有房企的区域投资部门任职。本年以来，总部加大了投资风险审核力度，他所在公司前八个月施行投资额不到全年计较的三分之一。
王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/普通米，当今地块相近二手房价钱遍及低于5万元/普通米。总部以为，改日样式的利润和去化难以均衡，不本旨参拍。
本年以来，基于房地产场面，央企和场所国企也运行严慎拿地了。
Wind数据知道，2024年前八个月，寰宇地皮成交金额1.42万亿元，同比下落了31%，惟一2021年同期的三分之一。
王强作念了近十年投资使命，从本年运行，他所在公司的投资圭臬从原本的8个加多到13个，沿途合适才气投资。
减少拿地
岁首，王强所在公司的计较投资额在100亿元傍边，但前八个月的权柄拿地金额不到30亿元，特别于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分地皮不合适投资要求。
减少拿地的不啻王强所在的公司。
2024年中期事迹知道，保利发展上半年新拿12个样式，权柄拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。闭幕2024年6月底，保利发展的地皮储备较岁首下落了8%。
保利发展将投资主要放在寰宇38个中枢城市，这些场所的地皮储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成，主要散布在华南和华东等经济活跃、东说念主口握续流入的三四线城市。
上半年，中海的投资总和为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于最先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质量皮供应不及是拿地少的主要原因。
2021年以来，中海聚焦在一线和强二线城市投资，在2024年上半年的投资中，一线城市占比达到67%。除了在公开商场拿地，中海还积极容貌收并购、城市更新等界限的投资契机。上半年，中海在西安从金地手中取得一个城市更新样式。
与保利发展雷同，绿城中国也不摒除在经济阐扬的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说，绿城的投资以一线和中枢二线城市为主，同期也会研究非热门城市优质板块的结构性契机，尤其是长三角部分经济阐扬市县的契机。
建发是频年拿地较为凶猛的房企之一，克而瑞数据知道，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。
在事迹会上，建发的惩办层示意，主要左证销售去化速率及增长趋势有序开展土储补充，本年加大了对东部区域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份，为区域深耕种念准备。
建发以为，2024年上半年汇集供地价钱太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，天然库存样式均完成去化，研究到团队和品牌的维系，才进行逼迫一丝的补充，况兼主要以合营款式为主。
中指院数据知道，本年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下落40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济不雅察网获悉，本年以来，监管部门要求房企的销售拿地比不可向上40%。
疗养策略
一位上市房企的财务崇敬东说念主告诉经济不雅察网，一块地皮拿错了有可能让公司爆雷，“一丝不夸张”。
房企想要发展必须投资拿地，但刻下拿错地的风险太高，因此，疗养投资策略、提高投资圭臬成为多量房企逼迫风险的主要时刻之一。
招商蛇口将投资范围平缓至10个城市。招商蛇口副总司理伍斌示意，要聚焦城市区域深耕，中枢城市的投资占比将达到九成以上。
王强说，年中，他们公司对房地产商场和地皮商场研判的论断是，拿地的风险照旧较大，是以进一步收紧了投资。
王强所在的公司总部有一个几十东说念主构成的投资研判团队，对每个齐市圈的中枢城市及热门区域进行轮廓评估，以此详情重点投资的区域；同期崇敬评估城市公司上报的计较投资样式。
第一个评估预备是地块的毛利率，任何地块齐必须达到两位数的毛利率。要是毛利率不达标，即等于半年可清盘的样式也不研究，这是最迫切的红线之一。
第二个评估预备是样式的插足产出比，将样式所有潜在发生的资本统一去化周期、利润率等预备，为每一个参拍的地块设立价钱红线。
第三是评估当地的改日商场走势。一个样式从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时刻，投研团队需要对开盘时及去化周期内的商场作预判。一个样式的去化周期要是向上两年，原则上不会研究投资，除非改日有弘远增值空间。
金茂将投资策略回来为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早取得样式信息，让投研团队提前介入；“责”是职守明确，总部、区域和城市三级并一级，分袂从不同维度看问题；“深”是把所有问题齐研究到，减少裂缝和偏差；“细”是样式的每一个细节齐要不雅察到；“准”是后果，即拿对地。
由于2022年之前拿地的毛利率下落较为严重，金茂试图通过取得毛利率高的样式，来莳植全体毛利水平。
风向研判
对房地产的发展趋势，不临幸企的判断不同，投资和销售策略也不同。
手脚行业大哥，下半年，保利发展一方面矍铄去库存策略，主动疗养投资节律；另一方面将全面梳理在手资源，在存量地皮调规、存量地皮置换和存量房收储等方面积极与场所政府相易。
同保利发展雷同，去库存亦然华润置地的中枢使命。华润置地董事会主席李欣阐发了去库存使命的念念路。
第一，改日使命重点从开拓销售依赖增量的惯性念念维转动到去库存上，并莳植全价值智商。
第二，团队高下酿成去库存的意识。当今华润置地金钱惩办界限在4500亿元傍边，其中经营性不动产的事迹孝敬占比超25%。
招商蛇口一直对一二手房成交结构保握高度容貌。其惩办层以为，本年商场可能会先低后高，跟着政策握续发力，积攒的需求有望得到进一步开释。因此，下半年相对有更好的契机，但仍会严慎看待改日商场。
招商蛇口总司理朱文凯说，2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平，他们保握不雅望格调。在商场莫得较大改善前，照旧但愿销售能适应住，经营性现款流和现款流是关键。
金茂董事长张增根称，金茂的政策标的和坚握高端改善的定位，与国度政策和行业现实高度契合。在行业持续洗牌经由中，只须政策标的和居品定位莫得出现偏差，就不错最大限制幸免风险，金茂对风险的把控较为实时。
与大型央企比拟，王强所在的公司投资拿地慎之又慎，销售则是能卖尽卖。在合适国有金钱要求的条款下，最大限制杀青去化，在总部层面扩充一城一策，在城市层面扩充雷同式一策，在样式层面则遴选一房一策。
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